Die Fragen, die vor dem Kauf kommen.

Ja. Rechtsgrundlage ist Artikel 4 des Dubai Law No. 7 of 2006. Danach können Personen ohne Staatsangehörigkeit der VAE oder eines Golfstaats in den festgelegten Freehold-Gebieten volles, zeitlich unbegrenztes Eigentum erwerben, alternativ Nutzungs- oder Mietrechte bis 99 Jahre. Zu diesen Zonen gehören unter anderem Dubai Marina, Downtown Dubai und Palm Jumeirah. Eingetragen wird das Eigentum im Grundbuch des Dubai Land Department; nur diese Behörde darf Eigentumsrechte registrieren. Sie erhalten einen Title Deed auf Ihren Namen. Ob ein konkretes Projekt in einer Freehold-Zone liegt, prüfe ich vor jeder Empfehlung beim DLD.

Zwingend ist eine Reise nicht. Sie können sich bei der Eigentumsübertragung durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen; das Dubai Land Department akzeptiert notarielle Vollmachten. Eine in Deutschland errichtete Vollmacht muss notariell beglaubigt und anschließend über die VAE-Botschaft sowie das Außenministerium der Emirate attestiert werden – planen Sie dafür mehrere Wochen ein. Beim Off-Plan-Kauf direkt vom Bauträger laufen Vertrag und Zahlungen weitgehend digital, und viele Registrierungsschritte erledigt das DLD über die Plattform Dubai REST. Die meisten meiner Kunden kommen trotzdem einmal her, bevor sie unterschreiben.

Die größte Position ist die Übertragungsgebühr des Dubai Land Department von 4 % des Kaufpreises. Rechtlich tragen Käufer und Verkäufer sie je zur Hälfte, in der Praxis zahlt sie meist der Käufer. Dazu kommen rund AED 580 für den Title Deed, etwa AED 2.000 bis 4.000 zuzüglich Mehrwertsteuer für das Registration-Trustee-Büro, marktüblich 2 % Maklerprovision plus 5 % Mehrwertsteuer sowie beim Weiterverkauf eine NOC-Gebühr des Bauträgers zwischen etwa AED 500 und 5.000. Eine Hypothek kostet zusätzlich 0,25 % der Darlehenssumme. Realistisch sind insgesamt 7 bis 8 % des Kaufpreises, mit Finanzierung mehr.

Dubai reguliert Off-Plan-Käufe streng. Nach Law No. 8 of 2007 muss der Bauträger jede Käuferzahlung auf ein projektgebundenes Treuhandkonto einzahlen, das dem Zugriff seiner Gläubiger entzogen ist. Nach Law No. 13 of 2008 wird Ihr Kaufvertrag zusätzlich im vorläufigen Grundbuch registriert (Oqood), was Doppelverkäufe derselben Einheit verhindert. Freigegeben wird das Geld nur nach Baufortschritt. Restrisiken bleiben trotzdem: Bauverzögerungen kommen vor, die Ausführung kann von den Visualisierungen abweichen, und der Marktwert bei Fertigstellung ist nicht garantiert. Die Regeln schützen Ihr Geld, nicht den Termin und nicht die Rendite.

Ein Treuhandkonto, das nach Law No. 8 of 2007 für jedes Off-Plan-Projekt in Dubai verpflichtend ist. Es läuft auf den Namen des Projekts bei einer zugelassenen Bank und steht unter Aufsicht des Dubai Land Department. Ihre Kaufraten fließen nicht an den Bauträger, sondern auf dieses Konto, und die Mittel dürfen ausschließlich für dieses eine Projekt verwendet werden. Ausgezahlt wird stufenweise nach nachgewiesenem Baufortschritt. Nach Fertigstellung behält die Bank zusätzlich 5 % des Kontowerts ein und gibt sie erst ein Jahr nach Registrierung der Einheiten frei.

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlt in Dubai üblicherweise der Käufer: marktüblich 2 % des Kaufpreises zuzüglich 5 % Mehrwertsteuer auf die Provision, bei AED 1 Million also AED 21.000. Gesetzlich festgelegt ist die Höhe nicht; vereinbart wird sie schriftlich im RERA-Vermittlungsvertrag. Kaufen Sie ein Off-Plan-Objekt direkt vom Bauträger, zahlen Sie in aller Regel keine Provision, weil der Bauträger den Makler aus seinem Budget vergütet. Bei der späteren Vermietung Ihrer Wohnung trägt üblicherweise der Mieter rund 5 % der Jahresmiete.

Ja, mehrere Banken in den Emiraten finanzieren auch Käufer ohne Wohnsitz vor Ort. Üblich sind für Nichtresidenten 50 bis 60 % Beleihung bei fertigen Objekten, Sie bringen also 40 bis 50 % Eigenkapital mit. Off-Plan-Käufe sind nach Vorgabe der Zentralbank für alle Käufer auf maximal 50 % begrenzt, Residenten erhalten für die erste Immobilie bis AED 5 Millionen bis zu 80 %. Die Fixzinsen lagen Anfang 2026 bei rund 4 % für ein bis drei Jahre, Nichtresidenten zahlen häufig einen Aufschlag von 1 bis 1,5 Prozentpunkten. Verlangt werden Einkommensnachweise und sechs Monate Kontoauszüge.

Die jährliche Umlage für Instandhaltung, Sicherheit, Reinigung und Gemeinschaftsflächen, abgerechnet pro Quadratfuß Wohnfläche. Die Höhe genehmigt die Aufsichtsbehörde RERA für jedes Gebäude einzeln, und der verbindliche Wert steht im Service Charge Index des Dubai Land Department, den Sie selbst in der Dubai-REST-App nachschlagen können. Typische Apartmentgebäude liegen bei etwa AED 15 bis 20 pro Quadratfuß und Jahr, Luxustürme bei AED 20 bis 50; Villen und Townhouses liegen deutlich darunter. Gezahlt wird über das behördlich überwachte Mollak-System. Bei jeder Empfehlung nenne ich Ihnen den konkreten Wert des Gebäudes.

Bei der klassischen Jahresvermietung wird der Mietvertrag verpflichtend im Ejari-System des Dubai Land Department registriert, online ab rund AED 120. Ohne Ejari funktionieren weder Behördengänge noch die Strom- und Wasseranmeldung bei DEWA. Für Kurzzeitvermietung brauchen Sie ein Holiday-Home-Permit des Department of Economy and Tourism ab etwa AED 1.520 im Jahr, dazu die Tourismusabgabe je Schlafzimmer und Übernachtung. Beides übernimmt auf Wunsch eine Hausverwaltung vollständig. Die Bruttorenditen liegen marktweit bei rund 6,5 bis 7 % für Apartments, günstige Lagen darüber, Premiumlagen eher bei 5 bis 6 % – jeweils vor Service Charges, Verwaltung und Leerstand.

Ein Weiterverkauf vor Fertigstellung ist möglich, läuft aber über den Entwickler: Sie brauchen dessen Zustimmung in Form eines No Objection Certificate. Die meisten Entwickler erteilen es erst, wenn ein bestimmter Anteil des Kaufpreises bezahlt ist – üblich sind 30 bis 40 %, je nach Vertrag auch mehr. Das ist Vertragspraxis, keine gesetzliche Schwelle, und sie steht in Ihrem Kaufvertrag. Anschließend wird der Vertrag im Oqood-Register des Dubai Land Department auf den neuen Käufer übertragen; erst damit ist der Verkauf amtlich anerkannt. Rechnen Sie mit NOC-Gebühren und der Registrierungsgebühr.

Für das Golden Visa über Immobilien gilt eine Schwelle von AED 2 Millionen Immobilienwert; das Visum läuft zehn Jahre und ist verlängerbar. Nach dem offiziellen VAE-Portal kommen auch kreditfinanzierte Käufe über bestimmte lokale Banken sowie Off-Plan-Objekte zugelassener Entwickler infrage, bei finanzierten Objekten verlangt das Dubai Land Department ein Bankschreiben über den bezahlten Betrag. Auch mehrere Objekte zusammen können die Schwelle erreichen, sofern sie vollständig auf Ihren Namen laufen. Ehepartner, Kinder und Eltern können mitgesponsert werden. Die Detailanforderungen ändern sich regelmäßig; den aktuellen Stand klären wir vor Antragstellung mit DLD und Einwanderungsbehörde.

In aller Regel ja. Seit dem 1. Januar 2022 besteht zwischen Deutschland und den VAE kein Doppelbesteuerungsabkommen für die Einkommensteuern; das frühere Abkommen ist am 31. Dezember 2021 ausgelaufen und wurde bislang nicht ersetzt. Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, versteuert nach dem Welteinkommensprinzip auch Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland. Die Emirate erheben auf private Mieteinnahmen derzeit grundsätzlich keine persönliche Einkommensteuer; zu einer doppelten Besteuerung kommt es also nicht. Wie hoch die deutsche Steuer ausfällt, hängt von der Bemessungsgrundlage ab – Werbungskosten, Finanzierung, Abschreibung und Ihr persönlicher Steuersatz wirken sich aus und werden individuell geprüft. Das ist eine allgemeine Information und ersetzt keine steuerliche Beratung; Ihre persönliche Lage klären wir mit dem Steuerberater.

Ohne registriertes Testament können die in den Emiraten geltenden gesetzlichen Erbfolgeregeln maßgeblich werden; die DIFC Courts halten dazu fest, dass ohne Testament standardmäßig das Recht der lokalen Gerichte des Emirats gilt, in dem die Werte liegen. Welche Regeln im Einzelfall greifen, hängt unter anderem von Staatsangehörigkeit, Religionszugehörigkeit, Wohnsitz, Art des Vermögenswerts und zuständigem Gericht ab. Nicht-Muslime ab 21 Jahren mit Vermögen in den Emiraten können deshalb beim DIFC Wills Service Centre ein Testament registrieren, das die Verteilung nach ihren eigenen Wünschen absichert; ein Wohnsitz vor Ort ist dafür nicht nötig. Daneben gibt es notariell registrierte Testamente über die Dubai Courts. Auch das ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

Ja, die Betreuung endet nicht mit dem Schlüssel. Ich begleite Abnahme und Übergabe und betreue Sie danach über die Property-Management-Abteilung von White & Co weiter: Mietersuche und -prüfung, Ejari-Registrierung, DEWA-Anmeldung, Mietinkasso mit monatlichen Abrechnungen, regelmäßige Inspektionen mit Fotobericht sowie Koordination von Wartung und Reparaturen – auch wenn Sie in Deutschland leben. Für die Kurzzeitvermietung gibt es ein eigenes Holiday-Home-Management. Möchten Sie später verkaufen, übernimmt das Sales-Team den Wiederverkauf. Für Kauf, Vermietung, Verwaltung und Verkauf bleibe ich Ihre Ansprechpartnerin.